Неволите на Starwood издават слабостите на частните капиталови превозни средства
Ако не можете да извадите парите си, по-добре бъдете сигурни, че вашият мениджър на фонда знае какво правят.
Starwood Real Estate Investment Trust (Sreit), нетъргуван наемодател на имоти в САЩ с нетни активи от $10 милиарда, трябваше да използва кредитни линии, за да отговори на големи искания за обратно изкупуване. Акционери, до голяма степен състоящи се от богати хора, се опитаха да изтеглят $1,5 млрд. акции от Sreit през първото тримесечие.
Такива частни Reits обикновено не позволяват повече от 5 процента от нетната стойност на активите на фонда да напуснат за едно тримесечие. Подобният инструмент на Blackstone за 60 милиарда долара, Breit, трябваше да отвори вратите си миналата година.
Същността на тези инструменти е, че притежателите търгуват краткосрочна ликвидност за по-добра инвестиционна проницателност в дългосрочен план. Но скокът в лихвените проценти и сривът на стойността на офисите означава, че фондовете за имоти са раздразнили неуверените притежатели. Епизодичният натиск за обратно изкупуване обаче не трябва да отвлича вниманието от основния въпрос дали тези структури могат последователно да увеличават стойността на акционерите.
Нетъргуваните Reits са изправени пред критики за вътрешно определени оценки, дори тези, при които са експерти от трети страни използвани. НСА за Breit и Sreit не скочиха рязко през 2021 г., но запазиха стойността си по-добре от публичните показатели през 2022 г.
В краткосрочен план фондовете се нуждаят от достатъчно ликвидност — между събрани наеми, увеличения на дългове и нови акционери закупуване на собствен капитал — за финансиране както на типичните 5 процента дивидентна доходност, така и на разрешените тегления.
В по-дългосрочен план нетната стойност на активите трябва да се повиши чрез комбинация от нарастващи проекти за нови имоти, комбинирани с по-високи наеми. Blackstone, например, каза, че натискът за обратно изкупуване миналата година произтича от азиатските клиенти, които се нуждаят от пари, а не от загубата на доверие в неговите инвестиционни възможности: офис експозицията на Breit е по-малко от 5 процента от портфолиото му. Той набляга на съоръжения за наука за живота, центрове за данни и складове.
Всички големи алтернативни мениджъри на активи превърнаха нетъргуваните частни капиталови инструменти, предлагани на инвеститорите на дребно, в гръбнака на плановете за растеж. Те твърдят, че хората се нуждаят от излагане на частни активи, въпреки факта, че публично търгуваните Reits и компаниите за бизнес развитие инвестират в едни и същи активи и могат да бъдат свободно продавани по всяко време.
Може би дългосрочните активи не трябва да се маркират ежедневно на пазари за търговия. Но обратното изкупуване на фондове се приспада от нетната стойност на активите, така че има известна проверка на завишените оценки.
Starwood, с експозицията си към жилищни имоти Sunbelt, изглежда има ликвидна криза, която може да му попречи да продаде спешни акции . Blackstone, от друга страна, вдъхна достатъчно доверие миналата година, за да набере скъпо финансиране от Калифорнийския университет.
Тези пари обаче са просто мост, който печели повече време за титаните на частния капитал да демонстрират, че са компетентни в управлението на парите на масите.
